Etude de marché – Agence immobilière 

Vous êtes propriétaire d’une agence immobilière ou envisagez d’en ouvrir une ? Vous souhaitez comprendre l’environnement économique de votre secteur d’activité ou vous accompagnez un propriétaire d’agence immobilière ou un entrepreneur qui envisage d’en ouvrir une ? Atometrics vous propose un outil simple pour réaliser une étude de marché locale et précise.

Comment faire une étude de marché d’agence immobilière ?

1. Comprendre le secteur et les tendances macroéconomiques
2. Analyser la situation concurrentielle (offre)
3. Etudier la population (demande)
4. Analyser l’attractivité de la localisation

Comprendre le secteur et les tendances macroéconomiques

Ce secteur d’activité comprend : l’intermédiation en matière d’achat, de vente, de location de biens immobiliers pour le compte de tiers, les services de conseil et d’évaluation en rapport avec l’achat, la vente et la location de biens immobiliers, pour le compte de tiers, les activités des agents fiduciaires en immobilier mais aussi l’activité des experts immobiliers, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location de biens immobiliers.

Le marché des agences immobilières en France est composé de plusieurs types d’acteurs :

• • Agences indépendantes : elles restent majoritaires mais sont en perte de vitesse face aux grandes enseignes. Environ 60% des agences en France sont indépendantes.
  • Réseaux de franchises et coopératifs : ces réseaux représentent entre 35% et 40% du marché, dominés par des marques telles que CENTURY 21, Guy Hoquet, ORPI, et l’Adresse.
  • Réseaux d’agents mandataires : ces réseaux comme SAFTI ou I@D continuent de croître, représentant environ 15% du marché en 2023. Le nombre de mandataires indépendants dépasse désormais les 15 000.

Le secteur est encadré et représenté par plusieurs syndicats professionnels, qui jouent un rôle important dans l’organisation, la régulation et la défense des intérêts des professionnels de l’immobilier, comme la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), principal syndicat du secteur, qui regroupe des milliers d’agences et d’acteurs immobiliers en France.

Les principaux concurrents des agences immobilières traditionnelles incluent :

• Ventes directes entre particuliers : environ 18% des transactions sont réalisées sans intermédiaire, ce qui représente une part significative du marché.
• Sites d’annonces et plateformes Internet : des plateformes comme Le Bon Coin et SeLoger dominent le marché des annonces en ligne, facilitant les transactions entre particuliers. Les plateformes comme Meilleurs Agents continuent de gagner en popularité pour l’estimation de biens.
• Immobilier professionnel : des acteurs spécialisés dans l’immobilier professionnel ciblent une clientèle composée d’entreprises et d’investisseurs, représentant 50% du chiffre d’affaires total des agences.

Analyser la situation concurrentielle (offre)

Dans le quartier étudié, il y a 5.2 agence immobilières pour 1 000 habitants. Cette densité concurrentielle semble plutôt élevée par rapport à la norme des densités observées sur les autres mailles géographiques.

Par ailleurs, on peut regarder la conjoncture des agences immobilières dans la localité. On observe en 2024 un taux de création d’établissements bien à celui des fermetures. En comparant avec l’échelle nationale, on se rend compte que le taux de fermeture est supérieur à Rouen.

Etudier la population (demande)

Dans le quartier étudié, la densité de population résidente est élevée : cela présage d’une demande relativement élevée pour les agences immobilières (plus de vendeurs et d’acheteurs potentiels, potentiel de transactions plus important).

Lorsqu’on observe la typologie de la population, on voit que le quartier que c’est la tranche d’âges 15 à 29 ans, et la catégorie ‘Autres sans activité’ (étudiant), qui sont majoritaires. Pour le secteur d’activité concerné, les étudiants ne sont pas des cibles privilégiées (ce ne sont ni des acheteurs ni des vendeurs potentiels). Toutefois :

• les professions intermédiaires et intellectuelles supérieurs, prospects potentiels, sont bien représentés,
• le marché des logements étudiant peut être intéressant pour le marché de la location, ou pour les achats d’investissement (acheter un bien pour le louer).

La demande peut également venir des personnes n’habitant pas le quartier mais venant y travailler où venant y faire leurs achat (voir ci-dessous l’analyse de l’attractivité de la localisation).

Le modèle économique des agences immobilières étant basé sur un commissionnement sur le prix de vente, le nombre de vente autant que les prix sont des éléments importants à observer :

Analyser l’attractivité de la localisation

Nous tentons d’étudier le dynamisme de l’emplacement envisagé pour les agences immobilières. Pour cela nous nous intéressons aux métiers de proximité. En effet, les métiers de proximité (commerces alimentaires, non-alimentaire, hôtels, cafés, restaurants…) sont ceux qui ont tendance à générer d’importants flux de population.

Dans notre cas, on peut remarquer visuellement sur la carte que la rue ainsi que les rues adjacentes sont dynamiques en termes de commerces de proximité. Ceci est un élément à prendre en compte dans l’analyse. On peut également observer, grâce à un filtre montrant tous les établissements, qu’il y en a beaucoup dans les rues adjacentes.

Analyse des transactions de fonds de commerce

Dans le cas d’une reprise par rachat de fonds de commerce, l’étude de marché se doit d’observer les ventes de fonds passées. Au niveau local, la forte concurrence du secteur se traduit par un prix de vente qui augmente, particulièrement sur les premières ventes 2025 et contrairement au marché national qui a plutôt tendance à stagner :