1. Maisons et appartements
2. Bureaux et locaux commerciaux
3. Terrains et fôrets

Nous recommandons l’adoption d’une analyse multifactorielle reposant sur l’application de plusieurs approches (idéalement) mutuellement corroboratives.

Il existe 3 méthodes d’évaluation immobilières :

1. L’évaluation par comparaison : Apprécier la valeur vénale d’un bien en le comparant avec des ventes portant sur des actifs identiques ou tout au moins similaires
2. L’évaluation par le revenu : Déterminer la valeur vénale d’un bien en appliquant un coefficient de capitalisation au revenu qu’il procure
3. L’évaluation d’après la valeur antérieure : Déterminer la valeur vénale actuelle d’un immeuble en partant
   d’une référence antérieure (prix exprimé ou évaluation attribuée à cet immeuble à l’occasion d’une mutation ou dans un acte juridique antérieur)

Selon l’administration fiscale, les deux dernières méthodes sont peu fiables et ne doivent être utilisées qu’à défaut d’éléments de comparaisons suffisants.

Nous retenons donc la méthode par comparaison, dont voici les différentes étapes :

• Caractérisation du bien évalué : type de bien, localisation, attributs, environnement économique et autres caractéristiques (modalité de détention, occupation…)
• Recherche de transactions comparables (comparaison directe)
• Analyse des prix (comparaison indirecte) à l’aide d’un panel plus large de transactions
• Réalisation d’ajustements

Recherche de transactions comparables (comparaison directe)

La première étape consiste à se focaliser sur les ventes de biens qui ont eu lieu à proximité immédiate de l’emplacement étudié. L’objectif est de trouver des biens les plus similaires possibles.

Dans notre exemple, on peut observer 2 transactions à proximité immédiate :

• Une transaction datant de 2017 d’un appartement de 151m² pour un prix de 806 330€. Le prix par m² est donc de 5 340€
• Une transactions datant de 2021 d’un appartement de 134m² pour 528 279€. Le prix par m² est donc de 3 942€

En appliquant les prix par m² observés sur ces transactions récentes à proximité, on obtient une fourchette entre :

• 788 400€ (application de 3 942€/m² aux 200m²)
• 1 068 000€ (application de 5 340€/m² aux 200m²)

Analyse des prix (comparaison indirecte)

La deuxième étape sert à prendre un petit peu de recul et à analyser les prix par m² en utilisant une approche statistique.

Nous prenons donc en compte un panel pluslarge de transactions récentes. Dans notre cas, 192 ventes d’appartements ont eu lieu entre 2018 et 2022 dans le quartier analysé (Capucins-Victoire). Les prix par m² obtenus sont les suivants :

• Fourchette basse de 4 657€
• Médiane de 5 227€
• Fourchette haute de 5 844€

En appliquant ces prix par m² à notre cible, on obtient une valorisation oscillant entre 931 400€ et 1 168 800€.

Réalisation d’ajustements

Certains ajustements peuvent être effectués afin d’affiner l’analyse :

• Prise en compte de l’évolution : en effet, les prix par m² de l’immobilier sont fluctuants en fonction des cycle économique. Il peut donc être intéressant d’étudier les prix par m² année après année pour tenter de détecter une tendance (à la baisse ou à la hausse)
• Prise en compte des caractéristiques propres au bien : la nature du bien peut jouer sur le prix. Il faut prendre en compte ses caractéristiques intrinsèques. Dans notre cas d’usage, la présence d’un balcon a une influence sur le prix (on estime l’impact d’un balcon à 8,8% d’augmentation sur la valeur d’un bien). Dans l’exemple de terrain, la nature du terrain peut jouer (terrain constructible ou non ? quelle nature de culture peut être effectuée sur ce terrain ?)