Index

  1. Dans quels contextes évaluer un bien immobilier?
  2. Quels sont les types de biens concernés?
  3. Cas d’usage
  4. Approche proposée
  5. Analyse des transactions locales (comparaison directe)
  6. Analyse d’un panel de transactions (comparaison indirecte)
  7. Réalisation d’ajustements (distinction foncier / bâti)
  8. Réflexion sur la valeur attribuable au foncier

A propos

  • Atometrics propose des outils d’intelligence économique accessibles aux métiers du chiffre
  • Malgré leur importance dans notre modèle économique et social, les petites entreprises ne bénéficient pas d’offre de services d’analyse économique adaptée à leur enjeux
  • Fort de ce constat, Atometrics a été créé dans le but de proposer des analyses automatisées, simples et intégrant une dimension locale
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Nos Solutions

  • Analysez un emplacement : appréhendez la situation concurrentielle, les flux, identifiez et localisez les clients potentiels, estimez la taille d’un marché local
  • Préparez un business plan ou comparez la performance financière d'une société
  • Valorisez le fonds de commerce d’une entreprise sur la base des dernières transactions locales
  • Découvrez un secteur d’activité pour préparer votre rendez-vous commercial
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Nos cas d’usage

Métiers du chiffre :

  • Préparer un entretien annuel, mettre en valeur la liasse fiscale
  • Evaluer un fonds de commerce ou des titres (cessions, reprise, transmission)
  • Communiquer du contenu local et pertinent pour ses clients et prospects
  • Préparer un DIP pour les franchiseurs

Banques :

  • Optimiser la prospection
  • Sélectionner et instruire les demandes de financement
  • Analyser le risque client

Entreprises :

  • Sécuriser les coordonnées de facturation
  • Identifier et localiser les clients potentiels
  • Estimer la taille du marché (zoning)

ici

Dans quels contextes évaluer un bien immobilier?

 

1. Déclaration IFI

  • Valider la cohérence de la valeur vénale déclarée
  • Effectuer/valider les décotes sur cette valeur

2.  Contentieux fiscaux

  • Contester les rehaussements appliqués en proposant une approche et des références documentées

3. Traitement comptable

  • Établir les éléments du bilan et du compte de résultat pour une société qui détient des actifs immobiliers
  • Segmenter la valeur entre foncier et bâti

4. Valorisation d’actifs

  • Estimer et documenter la valeur vénale des actifs immobiliers détenus par des personnes physiques ou morales (SCI par exemple)

Quels sont les types de biens concernés?

 

Cas d’usage

  • Type de bien: appartement
  • Localisation: 11 rue Millière à Bordeaux
  • Attributs

–Étage: rez-de-chaussée (immeuble de 1 étage)

–Surface bâtie: 200m2

–Surface balcon: 6m2

–Année de construction: 1870

–Libre (résidence principale)

  • Valeur proposée: 1 100 K€, soit 5 500€/m2

Approche proposée

Nous recommandons l’adoption d’une analyse multifactorielle reposant sur l’applications de plusieurs approches (idéalement) mutuellement corroboratives

Analyse des transactions locales (comparaison directe)

Analyse d’un panel de transactions (comparaison indirecte)

Réalisation d’ajustements

– Pour la différence de localisation

– Pour la différence de période

– Pour prendre en compte les caractéristiques du bien

– Pour estimer la valeur attribuable au foncier?

Analyse des transactions locales (comparaison directe)

  • Deux transactions réalisées sur des appartements dans la même rue ont été identifiées
  • La première transaction date d’avril 2017 et porte sur une surface globalement comparable (151 m2)
  • La seconde est plus récente (février 2020) et porte sur une surface plus petite (88 m2)
  • Les niveaux de valorisation identifiés sont de:

–5 340€/M2 (2017)

–5 159€/M2 (2020)

 

Le niveau de valorisation découlant d’une comparaison directe serait donc compris entre 1 031K€ et 1 068 K€

Analyse d’un panel de transactions (comparaison indirecte)

  • L’analyse des valorisations dans le quartier sur la période 2019-2020 indique une médiane de 5216€/m2 et une fourchette entre 4 593€ et 5 910€/m2

  • L’application de la croissance locale sur la valorisation de 2017 indique niveau théorique de 6005€/m2 en 2020, soit: 5 340€/ m2 x (1+18,9%) x (1+6,5%) x (1-11,2%)

La comparaison indirecte confirme la cohérence de la valeur proposée et corrobore la comparaison directe

Réalisation d’ajustements (distinction foncier / bâti)

  • Affiner la recherche de références locales

  • Affiner l’identification d’un panel de transactions

Réflexion sur la valeur attribuable au foncier

Axes de réflexion avant analyse

  1. Y a-t-il un marché local?
  2. Peut-on raisonnablement penser que le foncier attaché au bien estimé pourrait être vendu?
  • Un terrain à bâtir proche a fait l’objet d’une cession en 2018 pour un prix de 1 584m2, soit 29% de la valorisation proposée
  • Il apparaît (cf. page 19) que la valorisation du quartier est supérieure de 24% (médiane) à celle de Bordeaux. En ajustant la fourchette haute ci-contre, on obtient un valeur du foncier de 1 225€/m2 (22% de la valorisation)

Comparaison directe

Comparaison indirecte

Compte tenu de la présence d’un deuxième étage dans l’immeuble, la part attribuable au foncier pourrait être estimée de 11% à 12% du prix